Une expertise forte dans la revente de LMNP

Le rendement brut d’un investissement immobilier correspond au revenu hors taxe issu de la location, par rapport au prix d’achat total HT (hors frais de notaire mais mobilier inclus). Soit la formule suivante (Loyer annuel HT / prix d’acquisition total HT) x 100.
C’est le rendement le plus couramment utilisé par le marché. Attention néanmoins, certains opérateurs affichent des rendements hors coût du mobilier ce qui gonfle artificiellement le rendement affiché.

Le rendement net est plus précis car il va tenir compte des frais d’acquisition (frais de notaire par exemple) ainsi que les charges et frais liés à votre investissement. Plus ces coûts sont élevés, plus les revenus sont diminués, ce qui réduit la rentabilité.

Dans le cadre d’un investissement LMNP en résidence services, il faut néanmoins ajouter les avantages fiscaux liés à ce dispositif. Les réductions ou les économies d’impôts obtenues vont par exemple permettre d’améliorer le rendement final et réel de votre investissement. On parle alors de rendement net-net, et c’est le plus important pour mesurer la vraie rentabilité locative de votre LMNP.

N’hésitez pas à contacter nos conseillers pour l’estimer précisément, en fonction de votre situation personnelle.

Pour calculer la plus-value immobilière brute, il faut soustraire le prix d’achat de votre bien en LMNP de son prix de vente.

À noter que votre prix d’achat doit être ajusté en tenant compte des éléments suivants :

• Les frais d’acquisition (notaire, agence, etc.), qui représentent 7,5 % du prix d’achat.
• Les travaux effectués. Vous pouvez soit prendre en compte le montant réel des travaux (à condition qu’ils aient été réalisés par une entreprise et que vous disposiez des factures), soit appliquer un forfait de 15 % du prix d’achat (uniquement si la vente a lieu après 5 ans de détention de votre bien immobilier en LMNP).

Dans le cas d’une revente avant les 20 ans de détention, un remboursement (proportionnel à la durée restante) pourrait effectivement être réclamé par l’administration fiscale.

Cependant, ce remboursement peut être évité si le contrat de gestion (bail commercial) est repris par le futur acheteur de votre LMNP et si celui-ci est également assujetti à la TVA. Dans ce cas-là, le bénéfice de la TVA immobilière vous reste acquis. C’est le cas le plus courant et, chez LB2S, nous veillons avec le notaire à ce que la transaction intègre bien cette subtilité pour éviter une mauvaise surprise.